Taxatie vastgoed: een onafhankelijke taxatie met meer waarde



Niet zo lang geleden kregen wij de vraag van een gemeente de waarde te bepalen van een zwembad. De gemeente heeft het voornemen het zwembad van de hand te doen en in eigendom over te dragen aan de exploitant. De reden ligt voor de hand: kostenbesparing. Maar is die kostenbesparing gerealiseerd?

Een zwembad is zelden rendabel te exploiteren. Om toch een zwembad in de gemeente beschikbaar te hebben, verleent een gemeente subsidie aan de exploitant. Met die subsidie betaalt de exploitant onder andere de huur, de energierekening, de schoonmaakkosten en loonkosten. De gemeente zelf blijft in dit model eigenaar van het pand en betaalt de (groot) onderhoudskosten en de verzekeringspremies. Door de verkoop van het gebouw aan de exploitant komen deze kosten bij de gemeente te vervallen en wordt ogenschijnlijk een kostenbesparing gerealiseerd.

Toch komt de gemeente bedrogen uit. Door de verkoop van het vastgoed verdwijnen de kosten voor onderhoud en verzekering niet. Ze worden alleen niet meer door de gemeente betaald, maar door de exploitant. De exploitant heeft echter subsidie nodig om de exploitatie sluitend te krijgen. Door de bezuinigingen in voorgaande jaren is daar alle lucht wel uitgehaald en vanwege de veiligheid en regelgeving is op veel kosten niet te besparen. Door het verschuiven van de kosten richting de exploitant lijkt de behoefte bij de exploitant aan subsidie alleen maar toe te nemen. De gemeente betaalt dan de kosten nog steeds, alleen niet meer direct maar via een subsidiestroom.

Hiermee suggereren wij niet dat de verkoop van een accommodatie zoals een zwembad of een voetbalveld per definitie een slecht idee is: een exploitant is misschien wel beter in staat de kosten onder controle te houden dan een gemeente. De prikkel tot kostenreductie wordt mogelijk sterker als het gebouw in eigendom is van de exploitant.

Het idee dat de verkoop van het gebouw direct kosten bespaart, gaat zoals hiervoor aangegeven niet op. Bij onze taxatie dienden wij uit te gaan van een gelijkblijvend subsidieniveau in de komende jaren. Maar als een exploitant meer kosten gaat maken en de subsidie stijgt niet mee, zal hij minder geld beschikbaar hebben voor de aankoop van het vastgoed. Iedere euro minder (meer) subsidie drukt met een factor tien op de marktwaarde. Bij de bepaling van de waarde worden namelijk toekomstige inkomsten en uitgaven gekapitaliseerd. De verkoop van een gebouw als bezuinigingsmaatregel werkt in die zin dus averechts. Terwijl wordt gezocht naar kostenbesparingen op korte termijn, worden juist de inkomsten op korte termijn verminderd, terwijl dit pas over een periode van tien jaar wordt terugverdiend. Een flankerend aspect hierbij is dat bij een verkoop tegen een lagere waarde dan de boekwaarde de gemeente tevens wordt geplaatst voor de uitdaging op welke wijze zij het boekverlies in het jaar van verkoop gaat financieren.

Natuurlijk bestaan andere argumenten om een gebouw af te stoten, maar als snelle bezuinigingsmaatregel is dit niet het meest voor de hand liggende middel. Veel beter kan worden gekeken naar accommodaties die door een andere partij wel rendabel zijn te exploiteren zonder subsidie van de gemeente. Doordat wij niet alleen de marktwaarde bepaalden, maar ook inzichtelijk hebben gemaakt wat de gevolgen van de verkoop kunnen zijn, is deze gemeente veel beter in staat het beleid aan te passen aan de noodzaak op korte termijn bezuinigingen door te voeren. Bij dit soort complexe taxaties zien wij dit als een belangrijke meerwaarde van onze dienstverlening: u krijgt niet alleen de juiste waarde, maar ook inzicht in de zaken die de waarde beïnvloeden. U krijgt van ons een absoluut onafhankelijke taxatie, maar wij denken ook graag verder met u mee.

Wilt u meer weten over onze meerwaarde bij taxaties, neemt u dan contact op met Rick Elings, Roel Schoon of uw eigen EFK-adviseur. U kunt ons bereiken telefoonnummer op 072 – 5350525 of stuur een e-mail naar info@efkbelastingsadviseurs.nl.

Laat je mening horen!

Laat een reactie achter.
mocht je een afbeelding wensen bij je reactie, klik dan hier gravatar!

Of kies uit nieuws categorieën