WOZ-waarde omlaag door geluidsoverlast



Geluidsoverlast is een waardedrukkende factor voor de WOZ. Gemeenten willen daar niet aan: bij het vaststellen van de WOZ-waarde houden ze geen rekening met geluidsoverlast omdat het een subjectieve factor is. De waarderingsgrondslag van de WOZ is strikt objectief, en daar past een persoonlijke, individuele beleving van geluid niet bij.  De belastingrechter beoordeelt dat genuanceerder: geluidsoverlast die de gangbare normen voor geluidsgrenzen te boven gaat, kan niet meer als subjectief worden beschouwd. En dan moet de WOZ-waarde omlaag, zo blijkt uit enkele recente uitspraken.

Volgens de Wet waardering onroerende zaken wordt de WOZ-waarde gesteld op de waarde in het economische verkeer. Dat is de ‘prijs die de meest biedende gegadigde na de beste voorbereiding wil betalen bij verkoop van de onroerende zaak op de meest geschikte wijze’. Uitgangspunt is de leegwaarde: de waarde die de meest biedende gegadigde wil betalen als de volle en onbezwaarde eigendom wordt overgedragen en hij de woning onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen, in de staat waarin die zich bevindt. Als de WOZ-waarde wordt betwist, moet de gemeente aannemelijk maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

Ton van Hout woonde in een mooie oude woning uit 1832, in een kleine gemeente. Van Hout maakte bezwaar tegen de WOZ-waardering van zijn woning. Hij claimde een vermindering met € 100.000, wegens geluidsoverlast. Vrijwel elke doordeweekse avond kwam de lokale muziekvereniging oefenen in een aan zijn woning grenzend pand. Dat leidde tot een ondragelijke geluidsoverlast, iedere avond weer, van 19.00 tot 22.00 uur. De gemeentelijke geluidsnormen werden daarbij ruimschoots overschreden. Van Hout ondervond geluidsoverlast in de hele woning; door trillingen liet het stuckwerk in zijn keuken los en het glaswerk trilde in de kast. De gemeente had de muziekvereniging bij herhaling een andere oefenruimte aangeboden, maar daar wilde zij geen gebruik van maken.  Rechtbank Zeeland – West-Brabant besliste dat de geluidsoverlast zo nadrukkelijk aanwezig was dat die niet als subjectief kon worden beschouwd. De rechtbank vond de geclaimde waardevermindering van € 100.000 te veel van het goede, de Rechtbank stelde de waardevermindering in goede justitie vast op € 35.000.

Ron de Knikker ging ook in beroep tegen de WOZ-waardebeschikking van zijn woning. De gemeente Zaanstad had de WOZ-waarde vastgesteld op € 254.000, De Knikker vond dat de waarde omlaag moest naar € 235.000 vanwege de geluidsoverlast van de rondweg waaraan zijn woning lag.  Rechtbank Noord-Nederland stelde De Knikker in het gelijk. De woning lag naast de rondweg waar per dag zo’n 7.000 motorvoertuigen reden. Dat aantal was fors opgelopen door het openstellen van de busbrug voor overig verkeer. De tuin bij de woning was door een stoep van twee meter breed gescheiden van de rondweg, de tuin lag op hetzelfde niveau als de rondweg en er was een bushalte op de stoep naast de tuin. De gemeente voerde het bekende verweer: met geluidsoverlast was geen rekening gehouden omdat het een subjectieve omstandigheid is. De Rechtbank besliste anders: de WOZ-waarde werd alsnog op € 235.000 gesteld.

Commentaar  Geluidsoverlast tast het woongenot aan, en daarmee ook de WOZ-waarde. De belastingrechter erkent dat zodra de geluidsoverlast gangbare normen te boven gaat. Terecht. Deze uitspraken komen goed van pas om in voorkomende gevallen een lagere WOZ-waarde te verdedigen.

Bron: BelastingBelangen

Reageren op dit artikel is niet mogelijk.

Of kies uit nieuws categorieën