Woningcorporaties als ‘eigenbouwer’



Woningcorporaties als ‘eigenbouwer’
Woningcorporaties die met enige regelmaat zelf bedrijfsmiddelen voortbrengen, zoals huurwoningen, kunnen worden aangemerkt als ‘eigenbouwer’. Deze kwalificatie heeft gevolgen voor de btw en leidt tot risico’s voor het geval de opdrachtnemers de loonheffing niet afdragen.

Als een woningcorporatie een ondernemer opdracht geeft om ‘werken van stoffelijke aard’ uit te voeren, is het belangrijk dat de corporatie zich bewust is van de (fiscale) positie van waaruit de opdracht wordt verstrekt. Dit kan de positie van opdrachtgever zijn, maar er kan ook sprake zijn van ‘eigenbouwerschap’. In het laatste geval is de woningcorporatie fiscaal bezien de hoofdaannemer van een keten, waarin de opdrachtnemer als onderaannemer wordt aangemerkt. De opdrachtnemer is verplicht de btw naar de ‘eigenbouwer’ te verleggen. Dit betekent dat op de uit te reiken factuur ‘omzetbelasting verlegd’ moet te worden vermeld. Daarnaast is de ‘eigenbouwer’ hoofdelijk aansprakelijk voor de loonheffing die de opdrachtnemer en zijn onderaannemers in verband met de werkzaamheden voor de woningcorporatie moeten afdragen. In tijden waarin aannemers en ontwikkelaars het zwaar hebben, kan het geen kwaad dat woningcorporaties aan dit onderwerp extra  aandacht besteden.

Wanneer is een woningcorporatie dan aan te merken als ‘eigenbouwer’? Iedere ondernemer die zonder opdracht van een ander buiten dienstbetrekking in de normale uitoefening van zijn bedrijf een werk van stoffelijke aard uitvoert is eigenbouwer. Of iets tot de normale uitoefening van het bedrijf behoort, wordt beoordeeld aan de hand van de vraag of een partij van het tot stand brengen van zodanige werken zijn bedrijf maakt (bijvoorbeeld bouwen sociale huurwoningen). Het is niet vereist dat de eigenbouwer feitelijke bouwwerkzaamheden verricht. Het is voldoende dat de algemene leiding bij het stand komen van de werken bij de corporatie berust. Van belang is onder meer of eigen personeel aanwezig is om de betreffende werkzaamheden uit te voeren, specifiek benodigde kennis intern aanwezig is en of de werkzaamheden aan de eigen bedrijfsmiddelen regelmatig plaatsvinden.
Wat moet een corporatie doen als zij eigenbouwer is? Allereerst kan geen enkele corporatie een mogelijke aansprakelijkstelling door de fiscus voorkomen. De woningcorporatie moet aantonen dat zij geen eigenbouwer is of ze moet ‘veiligheidsmaatregelen’ tegen mogelijke aanspraken van de Belastingdienst nemen. De woningcorporatie kan als eigenbouwer aansprakelijk worden gesteld voor niet afgedragen loonheffing (loonbelasting en premies werknemersverzekeringen) door de (onder)aannemers welke betrekking heeft op het werk dat wordt uitgevoerd. Daarnaast kan de aftrek van ten onrechte niet verlegde btw worden geweigerd en is de woningcorporatie gehouden volgens de normale verleggingsregels aangifte te doen. De corporatie moet dus al bij de aanbesteding – in het bestek – aangeven dat de btw aan haar moet worden verlegd.

Daarnaast dient van tevoren, afhankelijk van het type werk, te worden vastgesteld hoe groot het deel loonheffing is dat in de aanneemsom is begrepen. Dat deel van de aanneemsom mag niet op een ‘vrije’ bankrekening van de aannemer worden gestort, maar moet worden gestort op een zogenoemde geblokkeerde rekening. Naast deze maatregelen moet de eigenbouwer nog een aantal controlemaatregelen nemen ter verzekering van een juiste afdracht van belastingen. Men kan daarbij denken aan controle op de bouwplaats van werkvergunningen van de daar aanwezige werklieden. Ook dienen in de administratie van de woningcorporatie extra controles te worden ingebouwd met betrekking tot de juistheid van de facturering door de aannemer en de juistheid van de boekingen en afdrachten.

Als een woningcorporatie door de Belastingdienst niet expliciet als eigenbouwer is aangemerkt, blijft  aansprakelijkstelling niet zonder meer achterwege. De woningcorporatie loopt dus een groot risico als zij de volledige aanneemsom alsmede de daarover verschuldigde btw volledig aan de (hoofd)aannemer voldoet en de betaling niet heeft plaatsgevonden op een geblokkeerde rekening.

Colofon
Ed Schwering is als adviseur werkzaam bij EFK Belastingadviseurs, kantoor Alkmaar. Voor meer informatie: info@efkbelastingadviseurs.nl, telefoon 072 53 50 525.

 

Laat je mening horen!

Laat een reactie achter.
mocht je een afbeelding wensen bij je reactie, klik dan hier gravatar!

Of kies uit nieuws categorieën