Woning in aanbouw (6%) of bouwval (2%)



De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft een uitspraak gedaan over de vraag of een complex als ‘woning’ kan worden aangemerkt, waardoor bij de verkrijging voor de overdrachtsbelasting het 2%-tarief geldt. Dat was ondanks het ingetreden verval en de reeds verrichte sloophandelingen in deze situatie van toepassing. Leest u hierover meer.

Bij de verkrijging van een onroerende zaak geldt voor de overdrachtsbelasting het 6%-tarief. Dat is echter anders bij woningen. Hiervoor geldt een verlaagd tarief van 2%. Of iets als woning kan worden aangemerkt leidt nogal eens tot discussie. De rechtbank heeft daarover een uitspraak gedaan <Klik hier>.

Wat zijn de feiten?

Een stichting levert de eigendom van een complex van drie herenhuizen, een liefdegesticht, een klooster met kapel en bijgebouw en inclusief woningbouwvergunning aan twee kopers. Ten tijde van de verkrijging van het complex is voor de herenhuizen de bestemming ‘wonen’ toegestaan. Voor de kapel en het liefdegesticht geldt eveneens de bestemming ‘wonen’ maar met de mogelijkheid tot uitzondering voor de begane grond. Voor een deel is het complex bewoond en deels staat het leeg. In de verschillende onderdelen van het complex – ook in de kapel en in het liefdegesticht – zijn ten tijde van de verkrijging nog wooneenheden aanwezig.

De inspecteur is van mening dat het complex door het verval (gaten in het dak, kapotte ramen en zwammengroei in diverse ruimten) en de reeds verrichte sloophandelingen naar aard en inrichting ongeschikt is om in te wonen. Verder voert de inspecteur aan dat de kopers het complex hebben aangekocht met als doel het te verbouwen tot hotel.

Vraag bij de rechtbank

De vraag is of de onroerende zaak kwalificeert als woning, waardoor voor de overdrachtsbelasting het verlaagde tarief van 2% geldt in plaats van het normale tarief van 6%. Onder woningen worden voor het verlaagde tarief mede begrepen aanhorigheden die tot woningen behoren of gaan behoren, zoals bijvoorbeeld parkeerplaatsen. Volgens de wetsgeschiedenis worden onder woningen verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Tijdelijke leegstand ontneemt aan de onroerende zaak niet het karakter van woning.

Voor de inspecteur is van belang of de onroerende zaak op het moment van de verkrijging ‘naar aard en inrichting’ feitelijk geschikt is voor bewoning. Volgens de rechtbank ten onrechte. Ook een woning in aanbouw waarvoor de fundering is aangebracht kan voor het verlaagde tarief in aanmerking komen. Het criterium is ‘naar zijn aard bestemd’ voor bewoning en niet ‘naar aard en inrichting geschikt’. Het ligt in de rede dat een oude woning die van alle voorzieningen is gestript maar die nog wel naar zijn (bouwkundige) aard bestemd is voor bewoning, ook onder het begrip ‘woning’ valt. In deze casus is niet aangevoerd dat de gestelde sloopwerkzaamheden ertoe hebben geleid dat het complex in bouwkundig opzicht zodanig is gewijzigd dat de aard van het complex is veranderd. Evenmin leidt het verval of het feit dat het complex onbewoonbaar is verklaard, tot een andere conclusie. De beslissing van de rechtbank is dat ter zake van de gehele verkrijging het 2%-tarief van toepassing is.

Slot

De overdrachtsbelasting is een zogenaamde tijdstipbelasting. Het gaat om de situatie op het moment van verkrijgen. Dan moet een onroerende zaak ‘naar zijn aard’ bestemd zijn voor bewoning. Of een onroerende zaak daarna wordt verbouwd tot kantoor, of dat de onroerende zaak voorafgaand aan een verbouwing als kantoor werd gebruikt, is in beginsel niet relevant. Dat biedt dus de mogelijkheid goed te ‘timen’ waardoor met de juiste keuzes van het verlaagde tarief gebruik kan worden gemaakt.

Wilt u meer weten of in uw situatie het lage overdrachtsbelastingtarief voor woningen van toepassing is, neem contact op met Andrea Joore of ons secretariaat via 072-5350525 of stuur een emailbericht naar info@efkbelastingadviseurs.nl.

 

Laat je mening horen!

Laat een reactie achter.
mocht je een afbeelding wensen bij je reactie, klik dan hier gravatar!

Of kies uit nieuws categorieën