Wat is de aard van een woning?



De laatste tijd zien wij meerdere rechtszaken over de toepassing van het lage overdrachtsbelastingtarief voor de verkrijging van een woning. Steeds is de vraag of de verkregen onroerende zaak voldoet aan de kwalificatie ‘woning’.

Aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is een zaak voorgelegd <klik hier> waarin de koper van een gebouw (advocatenkantoor) een beroep doet op toepassing van het 2%-tarief voor de overdrachtsbelasting omdat volgens hem sprake is van een woning. Het gebouw is in 1895 gebouwd als woning en heeft thans zowel een woon- als een kantoorbestemming. In de loop van de vorige eeuw is het gebouw als advocatenkantoor in gebruik genomen waarbij de woning is aangepast aan dit gebruik door de oorspronkelijke keuken te verwijderen, een pantry te installeren, de badkamer te verwijderen, tl-verlichting aan te brengen en aansluitzuilen voor elektriciteitsvoorziening te installeren. De oorspronkelijke leidingen zijn daarbij gehandhaafd. De koper gaat het gebouw weer gebruiken als woning.

De vraag die het Hof dient te beantwoorden is of het gebouw op het moment van verkrijging kan worden gekwalificeerd als een onroerende zaak die naar haar aard is bestemd voor bewoning door particulieren. Het hof stelt vast dat het gebouw in 1895 een woning was en het de vraag is of de latere aanpassingen ertoe hebben geleid dat de onroerende zaak haar aard als woning heeft verloren. In de parlementaire geschiedenis wordt toegelicht dat onder woningen wordt verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning.

Het Hof oordeelt dat voor het gebruik als kantoor weliswaar een aantal bouwkundige aanpassingen zijn gedaan, maar deze zijn niet zodanig dat daaruit volgt dat het gebouw haar aard als woning heeft verloren. Omdat de indeling van het gebouw ongewijzigd is gebleven en ten tijde van de verkrijging een bescheiden kookgelegenheid aanwezig was en bad en douche weer konden worden aangesloten op de bestaande leidingen, oordeelt het Hof dat nog steeds sprake is van een woning. Op een koopsom van € 845.000 scheelt dat mooi € 33.800.

Prettig uitgangspunt in deze zaak is dat het gebouw oorspronkelijk een woning was. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond maar naar zijn aard niet is bestemd voor bewoning, dan wordt de onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Een onroerende zaak die geen woning is maar wordt verbouwd tot woning, komt eveneens niet voor het verlaagde tarief in aanmerking.

WoCo-praktijk
Als woningcorporaties (bedrijfs)gebouwen willen transformeren tot woningen is het dilemma: eerst verkrijgen (6% overdrachtsbelasting) en dan verbouwen of eerst verbouwen, waarbij de btw op de verbouwingskosten een kostenpost is, en dan verkrijgen met 2% overdrachtsbelasting over de gehele koopsom inclusief de niet verrekenbare btw? Dit betekent een rekenexercitie om onder aan de streep te bepalen wat het meest profijtelijke is alsmede de toets of na vervaardiging wel of geen nieuwe onroerende zaak is ontstaan.

Wilt u meer weten over deze varianten en wat dat in uw situatie in financiële zin kan betekenen, neem dan contact op met mr. Frans van den Eijnden op 072 5350525 of info@efkbelastingadviseurs.nl.

Laat je mening horen!

Laat een reactie achter.
mocht je een afbeelding wensen bij je reactie, klik dan hier gravatar!

Of kies uit nieuws categorieën