Overdrachtsbelasting, wat is de tegenprestatie?



Deze vraag komt aan de orde bij een zaak waarover het gerechtshof Amsterdam heeft beslist. De koper is van mening dat de prijs die hij ingevolge de overeenkomst verschuldigd is niet uitsluitend aan de koop van onroerende zaken is toe te rekenen.

Inleiding
De overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde van de onroerende zaak waarop de verkrijging betrekking heeft, waarbij de waarde ten minste gelijk is aan die van de tegenprestatie. De tegenprestatie is hetgeen de verkrijger krachtens overeenkomst voor de levering is verschuldigd. De tegenprestatie is ingevolge de overeenkomst € 8.909.000. Maar die is op een bijzondere manier tot stand gekomen. Wat is het geval?

Een bank heeft het recht van eerste hypotheek op een aantal onroerende zaken van een ondernemer. De ondernemer gaat failliet en de curator gaat de panden verkopen. De bank heeft belang bij een zo hoog mogelijke opbrengst van de panden en onderhandelt daarom, in plaats van de curator, met een koper. De koper betaalt € 8.909.000 voor de panden. Dit bedrag is hoger dan de waarde in het economische verkeer. Partijen zijn zich daarvan terdege bewust. Maar de koper kan nu tevens van de bank een gunstige financiering krijgen. En het belang van de financiering is voor de koper bijzonder groot. De koop van de onroerende zaken en het financieringsarrangement van de bank vormen voor de koper een onverbrekelijk geheel. De koper bepaalt de waarde van het financieringsarrangement op € 4.358.794.

De vraag is of de koper over het gehele betaalde bedrag 6% overdrachtsbelasting moet betalen, hetgeen hij vooralsnog ook doet, dan wel dat hij de waarde van het financieringselement daarop in mindering mag brengen. De koper stelt dat het betaalde bedrag niet geheel als tegenprestatie voor de verkrijging van de gebouwen kan worden aangemerkt. Tegenover de betaling (van de koopsom) staan in zijn visie twee tegenprestaties: de levering van de gebouwen en het financieringsarrangement. In de visie van de koper moet een splitsing plaatsvinden.

Oordeel
De Belastingdienst, de rechtbank en het gerechtshof zijn van mening dat hij over het gehele bedrag overdrachtsbelasting is verschuldigd <klik hier>. De motivering is als volgt. De bank is in het kader van de levering een derde. Een afspraak met een derde levert geen grond op om van de tussen koper en de curator gesloten koopovereenkomst en de akte van levering af te wijken. Dat de onderhandelingen in het kader van de verkoop van de gebouwen met de bank hebben plaatsgevonden, dat de opbrengst van de gebouwen aan de bank ten goede komt in verband met het eerste hypotheekrecht en dat de koper de gebouwen niet voor dat bedrag had gekocht als de bank niet bereid was geweest het voor eiseres gunstige financieringsarrangement te verstrekken, doet daar niet aan af. De tegenprestatie voor de verkrijging van de gebouwen bedraagt € 8.909.000. En daarover is overdrachtsbelasting verschuldigd.

Commentaar
De verkoop van de panden door de curator en het verstrekken van een financiering door de bank aan de koper zijn inderdaad twee afzonderlijke prestaties, die afzonderlijk kunnen worden beoordeeld. Dat de bank zich op de verkoopopbrengst van de panden kan verhalen, staat daar op zichzelf beschouwd los van. De curator verricht namens de failliete ondernemer maar één handeling, de verkoop, en gelet op de wettelijke regeling wordt alles wat hij verkrijgt aan die verkoop toegerekend.

Het had anders kunnen zijn als meerdere transacties tussen twee en dezelfde partijen hadden plaatsgevonden. De Hoge Raad heeft in een dergelijke situatie al eerder beslist dat splitsing dan wèl mogelijk is. Dat oordeel blijft echter zoals altijd sterk van de feitelijke situatie afhankelijk. Bijvoorbeeld in de situatie dat een ondernemer een onroerende zaak verkoopt en daarbij naast een vergoeding voor zijn pand een vergoeding voor bedrijfsverplaatsing, inkomensschade en dergelijke van dezelfde partij ontvangt, wordt de vraag belangrijk. Dan is het van belang de verschillende mogelijkheden te onderzoeken en de fiscale gevolgen daarbij te benoemen.

Wilt u weten hoe in uw situatie, waarbij afspraken tot voldoening van extra overdrachtsbelasting dreigen te leiden, het risico kan worden afgewend? Neemt u contact op met mr. Andrea Joore via info@efkbelastingadviseurs.nl of via het secretariaat op 072 5350525.

Laat je mening horen!

Laat een reactie achter.
mocht je een afbeelding wensen bij je reactie, klik dan hier gravatar!

Of kies uit nieuws categorieën