Overdrachtsbelasting bij economische levering van recht van erfpacht



Als een woningcorporatie vooruitlopend op het vestigen van een recht van erfpacht al mag beschikken over bouwgrond om daarop sociale huurwoningen te bouwen, loopt zij het risico overdrachtsbelasting verschuldigd te zijn. Hierover leest u meer in dit artikel.

Het vestigen van een beperkt recht, zoals een erfpachtrecht of opstalrecht, is in beginsel belast met overdrachtsbelasting. Kan de verkrijgende partij geen beroep doen op een vrijstelling, dan is overdrachtsbelasting verschuldigd. Voorafgaand aan de juridische levering kan een economische levering van een erfpachtrecht plaatsvinden. Dit is bijvoorbeeld het geval als een woningcorporatie overeenkomt een recht van erfpacht te vestigen op een vijf jaar oude woning en het economische belang al vóór het moment van vestigen overgaat van de woningcorporatie op de koper. Ook de economische levering is bij de verkrijgende partij belast met overdrachtsbelasting.

Omdat de wetgever het te veel van het goede vindt dat in deze situatie twee keer overdrachtsbelasting wordt voldaan door de koper, bevat de wet een tegemoetkomende bepaling. Deze ziet op de verkrijging door dezelfde partij van achtereenvolgens de economische eigendom met betrekking tot bijvoorbeeld een erfpachtrecht op een onroerende zaak, gevolgd door het daadwerkelijk vestigen van dat erfpachtrecht op die onroerende zaak (of andersom). Onder voorwaarden mag bij de tweede verkrijging (de juridische vestiging van het recht) voor de overdrachtsbelasting rekening worden gehouden met het bedrag waarover bij de eerste (economische) verkrijging belasting was verschuldigd.

De staatssecretaris van Financiën heeft een goedgekeurde regeling getroffen voor de situatie dat partij A de economische eigendom van een onroerende zaak levert aan een derde en later van de derde weer de economische eigendom terugkoopt. De goedkeurende regeling kan ook worden toegepast in de situatie dat A een economische levering verricht van een erfpachtrecht en deze op een later moment weer verkrijgt. Bij het terugleveren aan A is de heffing van belasting bij de oorspronkelijke verkrijging door A relevant.

Natuurlijk zijn situaties denkbaar dat de goedkeurende regeling niet kan worden toegepast. Dit is bijvoorbeeld het geval als een woningcorporatie de juridische eigendom van een onroerende zaak verkoopt aan een derde en na een aantal jaren de economische eigendom terugkoopt. Dan doet het niet ter zake over welke waarde de woningcorporatie in het verleden belasting heeft voldaan voor de verkrijging van de juridische eigendom. In deze situatie bestaat het risico van dubbele heffing van overdrachtsbelasting.

Wat bijzondere aandacht vraagt is de volgende situatie. Een gemeente geeft een bouwterrein vóór de juridische vestiging van een erfpachtrecht tegen vergoeding aan de toekomstige erfpachter, bijvoorbeeld een woningcorporatie, in gebruik voor de bouw van sociale huurwoningen. Voor de btw is relevant of de macht om als eigenaar te beschikken overgaat op de woningcorporatie. Als deze macht niet overgaat, is er geen btw belaste levering. Niettemin is sprake van een belaste verkrijging voor de overdrachtsbelasting. De staatssecretaris van Financiën heeft de verkrijgende partij een escape geboden om aan de overdrachtsbelasting te ontkomen op het moment van feitelijke terbeschikkingstelling, maar dan moet u wel aan een aantal voorwaarden voldoen. Zo zullen partijen op het moment van ter beschikking stellen al over een schriftelijke overeenkomst moeten beschikken waarin is vastgelegd dat het recht van erfpacht zal worden gevestigd.

Zoals hierboven gesteld kan niet alleen bij het juridisch leveren of vestigen, maar ook bij het economisch leveren van de eigendom van een onroerende zaak of het vestigen van een beperkt recht de heffing van overdrachtsbelasting aan de orde komen. Juist door tijdig – voorafgaand aan het feitelijk ter beschikkingstellen – de juiste stappen te ondernemen, kunt u de belastingdruk in uw specifieke geval zo laag mogelijk houden. Wij adviseren u graag daarbij.

Colofon

Ed Schwering is als adviseur werkzaam bij EFK Belastingadviseurs, kantoor Alkmaar. Voor meer informatie: info@efkbelastingadviseurs.nl, telefoon 072 53 50 525.

Laat je mening horen!

Laat een reactie achter.
mocht je een afbeelding wensen bij je reactie, klik dan hier gravatar!

Of kies uit nieuws categorieën