Het verkoopregulerend beding regelt niet altijd de beoogde fiscale levering



 

Bij een gemeente wordt bij een levering van een onroerende zaak in de leveringsakte regelmatig een kwalitatieve verplichting opgenomen in de vorm van een verkoopregulerend beding.

Een veel voorkomende situatie bij de gemeente is de levering van een kantine aan een sportvereniging op een gemeentelijk sportpark. Het opnemen van een verkoopregulerend beding zorgt er voor dat de gemeente in de toekomst de kleedkameraccommodatie kan terugkopen wanneer de bestemming van het sportpark wijzigt (inbreidingslocatie). Ook worden dit soort beperkingen opgelegd bij onder andere schoolgebouwen en buurthuizen zodat de gemeente zich er van kan verzekeren dat de maatschappelijke functie behouden blijft.

De gevolgen van het opnemen van een verkoopregulerend beding kan fiscaal aantrekkelijk zijn. Zo wordt bij een verkrijging van een pand overdrachtsbelasting geheven over de waarde van de onroerende zaak, waarbij de waarde tenminste gelijk wordt gesteld met de waarde van de tegenprestatie. Met andere woorden, de overdrachtbelasting wordt geheven over de waarde van de onroerende zaak in het economisch verkeer. Wanneer de gemeente een pand verkoopt waarbij de gemeente gebruik maakt van een verkoopregulerend beding kan de waarde waarover overdrachtsbelasting wordt geheven beduidend lager uitvallen. De heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting wordt dan namelijk gesteld op de vaak lagere vergoeding. Een dergelijk beding zou voor de btw negatief kunnen uitwerken, zo volgt uit een uitspraak van de rechtbank Leeuwarden.

Uitspraak rechtbank Leeuwarden AWB 10/78
Een gemeente heeft een in aanbouw zijnde multifunctioneel centrum verkocht aan een beheerstichting. De beheerstichting gaat dit centrum aan drie partijen verhuren (een school, een bibliotheek en een centrum voor kunsten). In de leveringsakte wordt een verkoopregulerend beding opgenomen. In het beding wordt onder meer opgenomen dat de gemeente het recht van wederinkoop krijgt wanneer de gemeente daartoe een gegronde reden heeft. De prijs voor deze eventuele wederinkoop wordt bepaald aan de hand van de stichtingskosten van het gebouw. Deze prijs kan lager uitvallen wanneer het onderhoud niet conform afspraak is uitgevoerd.

Daarnaast verplicht de gemeente de beheerstichting om een solide verzekering af te sluiten tegen brand en andere schade. De stichting kan deze kosten declareren bij de gemeente voor zover de gemeente haar goedkeuring heeft gegeven voor het afsluiten van het verzekeringsproduct.

De rechtbank heeft geoordeeld dat op basis van de inhoud van het verkoopregulerend beding in samenhang met de wijze waarop het bestuur van de beheerstichting tot stand is gekomen, men niet kan spreken van de levering van het multifunctioneel centrum aan de beheerstichting in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968. De beheerstichting heeft naar het oordeel van de rechtbank niet de macht verkregen om als eigenaar over het gebouw te beschikken.

Uiteindelijk heeft de rechtbank geoordeeld dat de gemeente het multifunctioneel centrum ter beschikking stelt aan de beheerstichting. Deze terbeschikkingstelling wordt voor de btw aangemerkt als een vrijgestelde dienst. De Belastingdienst heeft terecht de naheffingsaanslag opgelegd.

Hoewel het gebruik van een verkoopregulerend beding u zowel fiscaal als niet-fiscaal voordelen kan opleveren, is het van belang om vooraf stil te staan wat voor beperkingen en/of verplichtingen u de kopende partij gaat opleggen, voordat u de onroerende zaak gaat leveren. Wanneer door de feiten en omstandigheden geen sprake is van een levering in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 kan uw beoogde voordeel in het water vallen. Neem voor het passeren van de leveringsakte even contact op met uw adviseur wanneer u een verkoopregulerend beding opneemt in de akte.

Colofon:

Henk Zuidersma is senior adviseur bij EFK Belastingadviseurs. Voor meer informatie  hzuidersma@efkbelastingadviseurs.nl, 072-535 05 25.

Laat je mening horen!

Laat een reactie achter.
mocht je een afbeelding wensen bij je reactie, klik dan hier gravatar!

Of kies uit nieuws categorieën