Geen overdrachtsbelasting bij roerende watervilla’s



Na de discussie over de roerende of onroerende staat van woonwagens heeft het gerechtshof Den Bosch onlangs een soortgelijke uitspraak gedaan voor de heffing van overdrachtsbelasting bij de verkrijging van watervilla’s (marina’s). Het hof concludeert in haar uitspraak dat de marina geen onroerende zaak is. Overdrachtsbelasting kan alleen worden geheven over de verkrijging van onroerende zaken, bij de verkrijging van de marina’s is dus onterecht belasting geheven.

Wonen op het water is populair en creëert nieuwe woon- en ontwikkelmogelijkheden voor gemeenten en woningcorporaties. Het is een antwoord op het stijgende waterpeil en een nieuwe mogelijkheid om ‘bouwgrond’ te realiseren op plaatsen waar water stroomt. Er worden momenteel complete waterwoonwijken ontwikkeld. De woonmogelijkheden worden in diverse vormen aan de toekomstige bewoner aangeprezen: watervilla’s, drijvende woningen, retentiewoningen of woonboten. Deze huizen verschijnen steeds vaker op en langs de waterkant en zijn via kabels of palen verbonden met het land. Partijen stuiten daarbij op verschillende aandachtspunten zoals de discussie of er sprake is van een roerende of onroerende zaak die op de waterkavel wordt gebouwd of neergelegd.

Casus hof Den Bosch
In de casus voor het hof Den Bosch ging het om de ontwikkeling van tachtig woningen van een recreatiepark in de Midden-Limburgse Maasplassen. De marina dient als woning voor recreatief gebruik en bevat een woonkamer, keuken, hal, badkamer, toilet en slaapkamers. Is gebouwd op een betonnen drijflichaam, de opbouw is van hout en de marina heeft geen voortbeweging door mechanische kracht.

Woonboten zijn roerend dat is inmiddels wel duidelijk en betalen liggeld aan de gemeente, bij de aankoop is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Volgens de Belastingdienst geldt dat niet voor watervilla’s en is de verkrijger van deze villa’s overdrachtsbelasting verschuldigd. Eigenaren hebben bezwaarschriften ingediend tegen deze belastingheffing en zijn na afwijzing in beroep gegaan bij de rechtbank waar zij ook niet hun gelijk vonden. In hoger beroep hebben zij nu meer succes. Het hof kwalificeert de marina’s als ’drijfwoningen’ en vindt dat sprake is van roerende goederen.

De marina is een schip als bedoel in artikel 8:1 BW en er is geen vereniging van het schip met de bodem. Het schip is met beugels bevestigd aan twee palen op zodanige wijze dat het schip met de waterstand meebeweegt, de verticale vereniging. De Hoge Raad heeft in 2010 (BNB 2010/80) al beslist dat een bevestiging van een schip met beugels aan twee palen op zodanige wijze dat het schip met de waterstand meebeweegt, niet leidt tot de conclusie dat het schip met de bodem is verenigd in de zin van artikel 3:3, lid 1, BW. De marina is evenmin verenigd met de oever (de horizontale vereniging). De Hoge Raad heeft in het genoemde arrest voorts overwogen dat zo’n vereniging in ieder geval niet kan worden aangenomen enkel op grond van een verbinding door middel van kabels en de aansluiting op nutsleidingen en riolering. Het hof heeft geoordeeld dat het feit dat de directe aansluiting van de tuin op de marina een omstandigheid is die betrekking heeft op de omgeving van de marina en niet op de marina zelf. Niet van belang is dat de onderhavige marina al vele jaren op deze plaats is gelegen.

De uitspraak is ook van belang in Amsterdam als het gaat om drijfwoningen bij IJburg, of de drijvende woningen in de Maas bij Roermond. De hofuitspraak is echter nog niet definitief aangezien de Belastingdienst mogelijk in cassatie gaat bij de Hoge Raad.

Conclusie
De discussie roerend/onroerend raakt echter meer belastingmiddelen. Zo zien gemeenten de waterwoningen als onroerend en slaan bewoners aan voor de onroerende-zaakbelastingen (ozb). Daarnaast dient rekening te worden gehouden met mogelijke gevolgen voor de heffing van de btw. Kunnen de woningen met of zonder btw worden verhuurd of verkocht en wat zijn de gevolgen van een mogelijke integratieheffing en de voorbelasting.

Als zo’n drijvende woning voor de overdrachtsbelasting een roerende zaak is, dan geldt dit ook voor de ozb en de Wet WOZ. Voor de btw hebben we in tegenstelling tot de overdrachtsbelasting en de ozb te maken met Europese wet-en regelgeving en wordt de vraag roerend/onroerend niet beoordeeld aan de hand van civiele criteria.

Als u een drijvende woning koopt en de notaris is van plan 6% overdrachtsbelasting namens u af te dragen, dan is het de moeite waard bezwaar te maken bij de Belastingdienst.

Colofon

Ed Schwering is als adviseur werkzaam bij EFK Belastingadviseurs, kantoor Alkmaar. Voor meer informatie: info@efkbelastingadviseurs.nl , telefoon 072 53 50 525.

Laat je mening horen!

Laat een reactie achter.
mocht je een afbeelding wensen bij je reactie, klik dan hier gravatar!

Of kies uit nieuws categorieën