Fiscale keuzes tussen rendabel en onrendabel geld bij Woningcorporatie Eigen Haard



Woningcorporaties hebben vanouds de maatschappelijke opdracht betaalbare woningen te bouwen. Onder invloed van nieuwe Europese richtlijnen voor corporaties bezint ook woningcorporatie Eigen Haard in Amsterdam zich op een nieuwe positie die sociale woningbouw combineert met ondernemerschap. Hoe maakt Eigen Haard zijn maatschappelijke ambities waar en blijft het financieel gezond?

Groei door fusies
 “Je moet je zowel als individu als corporatie doorlopend realiseren dat het maatschappelijk geld is dat je uitgeeft. Of het nu om een standaardonkostenvergoeding of een vastgoedinvestering gaat, bij alles moet je je afvragen of de uitgave te verantwoorden is naar alle stakeholders toe. Dat bewustzijn is noodzakelijk om ook op de langere termijn succesvol te zijn”, zegt Robert Huijsman. Huijsman is financieel manager van woningcorporatie Eigen Haard in Amsterdam. Eigen Haard, opgericht in 1909, bouwt sociale huurwoningen, vrije-sectorhuurwoningen en koopwoningen. De kernactiviteit van de corporatie is de verhuur van deze woningen. De voorraad bestaat uit ongeveer 48.000 verhuureenheden en daarmee is Eigen Haard een van de grotere corporaties in Nederland. De bedrijfswaarde is 1,5 miljard euro. De laatste jaren is er een duidelijk groei te zien. Dat komt door fusies met andere corporaties, die zich in de hele woningcorporatiesector blijven voordoen en een groei van kernactiviteiten van Eigen Haard zelf. Als projectontwikkelaar is zij actief in nieuwe bouwrijpe gebieden in de Amsterdamse regio. In het stedelijk gebied in en om Amsterdam is zij actief met sloop en nieuwbouw en met renovaties.

Uitdagingen door renovaties
De laatste jaren zijn er enkele nieuwe ontwikkelingen. Renovatie is een van de meest ingrijpende vraagstukken van dit moment in de corporatiesector. “Ingrijpende renovaties van sociale huurwoningen zijn onrendabel en trekken de laatste jaren op veel corporaties een zware wissel”, zegt Huijsman. Daarnaast zijn corporaties de laatste jaren steeds meer actief op het gebied van leefbaarbaarheid. “De maatschappelijke opdracht om betaalbare woningen aan te bieden en te investeren in leefbaarheid is voor ons een belangrijk vertrekpunt, maar het betekent wel dat wij als corporatie verkoopacties moeten ontplooien om het onrendabele deel van de sociale activiteiten te kunnen dekken.”
Intussen houdt Eigen Haard strak de hand in de beheerslasten per verhuureenheid. Huijsman: ”Een gezonde financiële basis is een belangrijke voorwaarde om te kunnen blijven investeren in de dingen die Eigen Haard belangrijk vindt: de kwaliteit van het woningbezit, de leefbaarheid in buurten en de dienstverlening aan bewoners.” Tussen corporaties zitten soms verschillen van een paar honderd euro per eenheid per jaar. Omgerekend naar de woningvoorraad praten we over miljoenen euro’s per jaar. “Je ziet steeds meer dat corporaties zich bewust zijn van hun maatschappelijke verantwoordelijkheid om in te zoomen op de beheerskosten. Er is nog heel veel efficiency te halen. Dat is de maatschappelijke verantwoordelijkheid die wij als sector hebben.”

Staatssteundossier
De uitdaging van de komende maanden is het Staatssteundossier. Eigen Haard is een stichting met een bijzondere status. Het Besluit Beheer Sociale Huursector geeft corporaties bijvoorbeeld de mogelijkheid om voor hun sociale activiteiten geld te lenen waarvoor gemeenten borg staan. Daardoor kunnen ze dit geld meestal voordelig lenen. Vaak gebeurt dit bij een bank die in handen is van de overheid. De Europese Commissie wil dat deze bijzondere status in Nederland beperkt wordt. Binnen sociale woningbouw moet minimaal 90% van de vrijkomende woningen toegewezen worden aan huurders met een inkomen van maximaal € 33.000 per jaar. Alleen dan zijn de regelingen die voortkomen uit die bijzondere status toegestaan. Huijsman: “Zodra huurders een hoger inkomen hebben, zullen we activiteiten anders moeten financieren. Dat heeft grote gevolgen. Commerciële financiering bestond voor ons voorheen eigenlijk niet, maar begint nu belangrijk te worden. Een aanvullende eis is dat de corporaties gescheiden administraties moeten gaan voeren. Eén voor sociale woningbouw en één voor commerciële activiteiten. Rendementen op de verschillende activiteiten moeten nu inzichtelijk gemaakt worden en zijn voor de sociale activiteiten afgekaderd. Mede door ontwikkelingen als dit Staatssteundossier zullen de corporaties zich nog meer bewust moeten worden van het vinden van balans tussen haar maatschappelijke en commerciële taakvelden en zorgen voor een goede organisatorische borging ervan.”

Fiscale ambitie en Horizontaal Toezicht
Fiscaliteit begint met een ambitie. Huijsman: “Eigen Haard heeft de ambitie om op termijn tot horizontaal toezicht te komen. Daartoe moet eerst een tax control framework opgesteld worden. Dit stelt meerdere eisen aan onze organisatie. Het gaat bij fiscaliteit niet alleen om een goede operationele uitvoering maar juist ook de mate van borging van fiscaliteit binnen de organisatie. De laatste jaren zijn er veel ontwikkelingen geweest op fiscaal gebied. Neem alleen al het vraagstuk van de vanaf 2006 geldende partiële en per 2008 ingevoerde integrale belastingplicht van corporaties. Is er voldoende fiscale kennis binnen de corporaties aanwezig? Veel fiscale vraagstukken zijn nieuw en complex en er zijn zoveel ontwikkelingen dat je een schaap met vijf poten moet hebben om hierop adequaat te kunnen anticiperen. Dat schaap was voor ons EFK Belastingadviseurs. Ze adviseren niet alleen, maar staan samen met onze medewerkers ‘met de schoenen in de klei’. Ze werken mee naar resultaat. We zijn met EFK Belastingadviseurs bijvoorbeeld bij de Belastingdienst geweest om open over onze ambities te praten en inzicht te geven in de verschillende stappen die we nemen. De Belastingdienst wordt zo betrokken in het veranderingsproces. Daarnaast heeft Eigen Haard samen met EFK Belastingadviseurs diverse initiatieven genomen om fiscaliteiten te borgen binnen de verschillende processen. Niet alleen voor de reguliere rijksbelastingen, zoals de vennootschapsbelasting, loonheffing, omzetbelasting of overdrachtsbelasting maar ook voor de lokale heffingen zoals onroerende zaakbelasting. Ook werken ze mee aan het verhogen van het fiscale bewustzijn in de organisatie met fiscale trainingen aan medewerkers”.

Huijsman: “Mijn doel is de meeste optimale oplossingen te vinden binnen de wettelijke mogelijkheden. Als ik een miljoen bespaar in de beheerslasten, kan ik uiteindelijk een veelvoud opnieuw investeren. Dat is de prikkel en de verantwoordelijkheid die we hebben.” 

info@efkbelastingadviseurs.nl
www.efkbelastingadviseurs.nl

Laat je mening horen!

Laat een reactie achter.
mocht je een afbeelding wensen bij je reactie, klik dan hier gravatar!

Of kies uit nieuws categorieën