De schijnbaar oneindige discussie over bouwterreinen



Hoge Raad stelt opnieuw vragen aan het Hof van Justitie van Europa over de uitleg van het begrip bouwterrein. Aan de voortdurende onzekerheid over heffing van btw en/of overdrachtsbelasting voor bouwterrein lijkt maar geen einde te komen.

In de jaren ’90 heeft de wetgever besloten de btw-vrijstelling voor de levering van onroerende zaken te hervormen. Aanleiding daarvoor vormen diverse gerechtelijke procedures (onder meer gemeente Sint Oedenrode en gemeente Emmen). Met het aanbrengen van een nadrukkelijke splitsing tussen bebouwde grond en onbebouwde grond, leeft de wetgever in de veronderstelling dat de rust zal terugkeren. Helaas blijkt al snel dat niets minder waar was. De stroom aan gerechtelijke procedures en vragen over het begrip ‘bouwterrein’ blijft aanhouden. Zo heeft recentelijk het Hof van Justitie van Europa (hierna: HvJ) nog geantwoord op vragen van de Hoge Raad (hierna: HR) in de zaak van Don Bosco. Ook na deze beantwoording is de HR nog niet zeker en stelt de volgende vraag aan het HvJ: Moet de btw-richtlijn zo worden uitgelegd dat in elk geval niet van btw mag zijn vrijgesteld de levering van een onbebouwd terrein dat is ontstaan door sloop van daarop staande bebouwing, welke sloop is verricht met het oog op nieuwbouw?”.

Wat zijn nu de gevolgen voor de praktijk?

Slopen

In eerdere arresten heeft de HR geconcludeerd dat sloopwerkzaamheden slechts leiden tot onbebouwde grond. De sloopwerkzaamheden zelf kunnen naar de opvatting van de HR niet leiden tot een bouwterrein in de zin van de btw. Die conclusie stelt ons hoogste nationale rechtscollege zelf ter discussie. Deze onzekerheid biedt partijen kansen. Percelen waarop enkel de oude opstallen zijn verwijderd, zullen volgens de Wet op de omzetbelasting, in beginsel onder de btw-vrijstelling blijven vallen. Zijn de sloophandelingen verricht met het oog op de openbare orde en veiligheid, dan zal de btw-vrijstelling voor de daarop volgende levering nog wel even van toepassing zijn, omdat deze omstandigheid niet ligt besloten in de vraagstelling aan het HvJ. Heeft de verwijdering met het oog op de nieuwbouw plaatsgevonden komen wij in een grijs gebied uit. Immers hier gaat de vraag over en wij kennen het antwoord niet. Gelukkig gaan gerechtelijke uitspraken pas van kracht worden vanaf het moment van de uitspraak. Echter, bij vastgoedontwikkeling wordt de haalbaarheid veelal ruim van tevoren ingeschat en kunnen gerechtelijke uitspraken toch vervelend worden omdat de fiscaal relevante levering en verkrijging pas veel later plaatsvindt. Als de gemeente en een ontwikkelaar een btw-vrijstelling wensen en de sloop heeft niet plaatsgevonden met het oog op de nieuwbouw, is ons advies goed vast te leggen wat de redenen zijn geweest om over te gaan tot het slopen van opstallen.

Toch een bouwterrein?

Uiteraard blijft bij het slopen van de opstallen het risico bestaan dat de onbebouwde grond alsnog als bouwterrein moet worden aangemerkt omdat tevens een aanvang wordt gemaakt met de aanleg van voorzieningen of omdat een omgevingsvergunning is verleend.

Gedeeltelijke sloop

Gemeenten worstelen regelmatig met de vraag of de levering van een pand dat gedeeltelijk gesloopt is moet worden aangemerkt als de levering van een nieuw vervaardigd gebouw, ingeval na de uit te voeren verbouwing sprake is van nieuwbouw. Is dan wel sprake van de btw-vrijgestelde levering van een oud pand of bevindt zich deze levering al in de fase van de nieuwbouwwerkzaamheden?

Archeologie

En wat nu als in de bodem archeologische vondsten worden gedaan en deze bestaan uit (restanten) van funderingen? Deze restanten mogen doorgaans niet worden weggenomen, maar er moet als het ware overheen worden gebouwd. Is de levering van grond met daarin deze restanten aan te merken als een btw-vrijgestelde levering van een oud gebouw of moet ook in dit geval de levering van de grond met als doel de nieuwbouw de doorslag geven, namelijk de btw-levering van een bouwterrein?

Voor de rechtszekerheid is het een gemiste kans dat de HR de vraag niet ruimer heeft geformuleerd, maar voor de praktijk biedt dit voordelen. Zolang de onzekerheid aanhoudt lijkt het maken van afspraken met de Belastingdienst nodig. Of het financiële voordeel van een btw-vrijgestelde levering opweegt tegen een – gegeven de huidige verkoopmarkt – gunstig btw-belast regime, blijft steeds een kwestie van afwegen. Dat daarbij ook nog rekening moet worden gehouden met toekomstige ontwikkelingen in de rechtspraak geeft een extra interessante dimensie aan de afweging. En dat betekent dat soms bijsturing nodig is op het eerder ingeslagen pad.

Colofon

Ed Plat is als adviseur werkzaam bij EFK Belastingadviseurs, kantoor Alkmaar. Voor meer informatie: info@efkbelastingadviseurs.nl, telefoon 072 53 50 525.

 

Laat je mening horen!

Laat een reactie achter.
mocht je een afbeelding wensen bij je reactie, klik dan hier gravatar!

Of kies uit nieuws categorieën