Btw en overdrachtsbelasting bij huisvesting van statushouders



Bij de verbouwing van een kantoorpand tot wooneenheden voor de verhuur aan statushouders speelt de fiscaliteit een belangrijke rol. Voorafgaand daaraan is het noodzakelijk te onderzoeken op welke wijze de belastingdruk zo laag mogelijk kan worden gehouden. Daarvoor staan wat mogelijkheden ter beschikking.

Het is op veel plaatsen in Nederland lastig te voldoen aan de afspraken voor de huisvesting van statushouders. Kamerleden geven voor dit probleem twee mogelijke oorzaken van fiscale aard aan. Als eerste is genoemd <klik hier> het probleem dat geschikte locaties met “krakkemikkige” panden niet worden gebruikt, omdat na het slopen 21% btw over de grond moet worden betaald in plaats van het lagere tarief van de overdrachtsbelasting (6%). Als tweede probleem is genoemd het feit dat vaak 21% btw is verschuldigd voor tot wooneenheden verbouwde kantoorpanden. Verhuurders van wooneenheden kunnen de btw niet in aftrek brengen. Het spreekt dus voor zich dat een verhuurder liever 6% overdrachtsbelasting betaalt dan 21% btw. In onze visie biedt de huidige wet- en regelgeving en jurisprudentie echter heel wat handvatten een hoge btw-druk te vermijden.

Een goede timing van het moment van leveren van de onroerende zaak kan al veel oplossen. De levering van grond is ingevolge de Wet op de omzetbelasting immers uitsluitend belast met btw als sprake is van een bouwterrein als omschreven in de wettelijke bepalingen. Door te leveren vóórdat sprake is van een bouwterrein in de hiervoor bedoelde zin, kan een woningcorporatie veel geld besparen. De verkrijging is dan onderworpen aan 6% overdrachtsbelasting in plaats van 21% btw. Vervolgens kan de verkrijger het pand slopen en tot bouw van wooneenheden overgaan. Over de sloop- en bouwkosten is wèl 21% verschuldigd. Hiermee wordt bereikt dat de koper/verhuurder in ieder geval een (groot) deel van de kosten belast ziet met 6% in plaats van 21%.

Er is behoefte aan wooneenheden en er staan veel kantoorpanden leeg. Het is dan ook logisch dat plannen worden ontwikkeld om kantoorpanden om te bouwen tot wooneenheden. Er zijn situaties denkbaar waarbij de verbouwing dermate ingrijpend zal zijn dat een nieuwe onroerende zaak ontstaat. EFK Belastingadviseurs verwacht gelet op de jurisprudentie op dit punt dat echter in heel wat gevallen geen nieuwe onroerende zaak zal zijn ontstaan. Dat moet uiteraard wèl worden vastgesteld. Afhankelijk van het antwoord op die vraag kan worden gezocht naar een goede timing van het moment van leveren. Ook speelt een rol of de verkoper de verbouwing verzorgt, dan wel de koper. Voor de levering van woningen geldt een overdrachtsbelastingtarief van 2%, voor andere onroerende zaken is dat 6%. Ook hiermee zal een woningcorporatie rekening kunnen houden. Kortom, een fiscaal optimale situatie bereikt u door het maken van bepaalde keuzes, bij voorkeur voorafgaand aan de start van een project.

Als wij het ontwerpbesluit tot wijziging van het besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting-2015 lezen waarin wordt aangegeven dat de verbouwingskosten tot woonruimte maximaal € 10.000 (exclusief btw) per verhuureenheid mogen bedragen, hetgeen per definitie leidt tot een sobere uitvoering, verwachten wij dan niet snel kan worden gesproken van een nieuw vervaardigde onroerende zaak. Een al dus verbouwd gebouw zal vrijwel altijd vrijgesteld van heffing kunnen worden aangekocht.
Er is op fiscaal terrein dus geld te besparen. Om dit te realiseren is een beoordeling als onderdeel van de planvorming belangrijk. EFK Belastingadviseurs is graag bereid u hierover te adviseren. U kunt daarover contact opnemen met uw adviseur of mr. Dik Bos via info@efkbelastingadviseurs.nl of ons secretariaat via 072-5350525.

Laat je mening horen!

Laat een reactie achter.
mocht je een afbeelding wensen bij je reactie, klik dan hier gravatar!

Of kies uit nieuws categorieën