Bewoond kinderdagverblijf is geen woning



Regelmatig wordt aan de rechter de vraag voorgelegd of een gebouw dat wordt aangekocht een woning is waardoor de verkrijger in aanmerking komt voor het lage tarief voor de overdrachtsbelasting.

Belanghebbende koopt een aantal aaneengeschakelde onroerende zaken om deze te verbouwen tot 18 woningen. Voorafgaand aan de verkrijging heeft de gemeente daartoe een omgevingsvergunning verleend. In een van de onroerende zaken, is oorspronkelijk een kinderdagverblijf gevestigd, welke ruimte feitelijk voor het moment van de overdracht in gebruik was als woning. In de aangifte overdrachtsbelasting is het tarief voor woningen toegepast: 2%. De inspecteur is het daarmee niet eens en legt een naheffingsaanslag op omdat naar zijn mening het normale tarief van 6% van toepassing is.

Belanghebbende voert bij de rechtbank aan dat sprake is van de verkrijging van woningen omdat naar zijn mening de onroerende zaken al voor de overdracht werden bewoond en dus naar zijn aard zijn bestemd voor bewoning. De onroerende zaken worden onder andere gebruikt voor kamerverhuur en er zijn woonunits gerealiseerd. Belanghebbende heeft ter ondersteuning gegevens overgelegd uit de Basisregistratie Personen en een verklaring van een wijkagent.

De rechtbank oordeelt dat op de datum van notariële overdracht moet worden beoordeeld of sprake is van de verkrijging van een woning. Zij verwijst hierbij naar de Memorie van Toelichting. In het artikelsgewijze commentaar wordt het begrip woning toegelicht. “Onder woning wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Het gedogen door de gemeente van bewoning is niet voldoende om een onroerende zaak als woning aan te merken. (…) Ook ontneemt tijdelijke leegstand aan de onroerende zaak niet het karakter van woning. (…) Een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning valt niet onder de maatregel. (…)”

De rechtbank vermeldt dat belanghebbende aannemelijk moet maken dat sprake is van een woning. In de akte van levering staan de onroerende zaken omschreven als bedrijfsruimten met magazijn en kelder dan wel pakhuis met magazijn of kantoor. De bouwtekeningen van de situatie vóór de verbouwing tonen enkel toiletten, geen douches en keukens. Ook de toevoeging in de akte van de tekst ‘welke tot woning worden verbouwd’ en de omgevingsvergunning van de gemeente maken volgens de rechtbank niet dat de onroerende zaken vóór transport al waren getransformeerd tot woningen. De rechtbank concludeert dat geen sprake is geweest van een woning in de zin van de Memorie van Toelichting en bepaalt dat het 6% tarief van toepassing is.

Voor de woco-praktijk is de conclusie dat een onroerende zaak die wordt verbouwd tot woning nog geen woning is tenzij deze voorafgaand aan de verbouwing al bestemd was om te dienen als woning. Als bestaande gebouwen worden verbouwd tot woningen is het van belang deze optie mee te nemen bij de aankoopbeslissing.

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met mr. Frans van den Eijnden via telefoonnummer 072 5350525 of per e-mail via info@efkbelastingadviseurs.nl.

Colofon

Laat je mening horen!

Laat een reactie achter.
mocht je een afbeelding wensen bij je reactie, klik dan hier gravatar!

Of kies uit nieuws categorieën