ABC-contracten zijn geen abc-tjes!



Gemeenten sluiten met projectontwikkelaars samenwerkingsovereenkomsten voor de realisatie van een nieuwe woonwijk of een nieuw bedrijventerrein. In de overeenkomsten wordt soms bepaald dat de gemeente de grond verwerft en de gronden rechtstreeks in eigendom overdraagt aan de uiteindelijke koper (ABC-contract). Het voordeel is dat hierdoor notariskosten worden uitgespaard, maar treedt er ook een besparing in fiscale zin op?

Het toepassen van ABC-contracten heeft in de Wet op de omzetbelasting 1968 apart aandacht gekregen in artikel 3, lid 4. Hierin staat opgenomen dat indien door meer dan één persoon overeenkomsten worden gesloten met een verplichting tot levering van een zelfde goed dat vervolgens door de eerste persoon rechtstreeks aan de laatste afnemer wordt geleverd, dat het goed geacht wordt door ieder van die personen te zijn geleverd. Dit betekent dan ook dat in beginsel voor iedere levering een factuur moet worden uitgereikt.

Voor nieuwbouwlocaties treedt veelal de gemeente op als verwervende partij. Dit zal zeker het geval zijn als de gemeente een voorkeursrecht heeft gevestigd op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten dan wel dat onteigeningsprocedures nodig zijn. Vervolgens maakt de gemeente de gronden bouwrijp en zijn de gronden geschikt om in eigendom over te dragen. Echter, door de tegenvallende markt is nog geen koper beschikbaar en worden de gronden niet in juridische zin in eigendom overgedragen. Maar hoe gaan wij om met de situatie, dat de ontwikkelaar nu voor eigen rekening en risico werkzaamheden gaat uitvoeren aan de gronden waarvoor hij met de gemeente een koopovereenkomst heeft gesloten?

In deze situatie gaat de gemeente de gronden feitelijk ter beschikking stellen aan de ontwikkelaar. In veel overeenkomsten is dan bepaald dat op dat moment de baten en lasten voor rekening komen van de ontwikkelaar. In fiscale zin verschijnt dan het fenomeen ‘econoom’ of ‘economische eigendomsoverdracht’. Voor de heffing van btw en overdrachtsbelasting vormt dit fenomeen een belastbaar feit en zullen hieraan de fiscale consequenties moeten worden verbonden.

Als de gemeente en de ontwikkelaar in deze situatie wachten met het voldoen van de fiscale verplichtingen tot het latere moment waarop het ABC-contract kan worden uitgevoerd, wordt te laat aan de fiscale verplichtingen voldaan. Daarom zal de gemeente met de huidige tegenvallende onroerend goed markt meer dan vroeger in de gaten moeten houden of sprake is van een eerder feitelijk ter beschikking stellen dan het moment waarop partijen bij de notaris zijn voor het ondertekenen van de juridische eigendomsoverdracht. Voor gemeenten die fiscaal gezien ‘in control’ willen zijn, is dit monitoren een uitdaging.

Fiscaal gezien zal van extra belastingheffing niet direct sprake zijn, maar de benodigde extra ondersteuning voor een juiste verwerking in de notariële akte, doet de beoogde besparing deels teniet gaan. Daarom is een ABC-contract niet altijd een abc-tje.

Colofon

Ed Plat is als adviseur werkzaam bij EFK Belastingadviseurs, kantoor Alkmaar. Voor meer informatie: info@efkbelastingadviseurs.nl, telefoon 072 53 50 525.

 

Laat je mening horen!

Laat een reactie achter.
mocht je een afbeelding wensen bij je reactie, klik dan hier gravatar!

Of kies uit nieuws categorieën